Si tienes un local en Cantabria y te planteas convertirlo en vivienda… esto es lo que debes saber.
Convertir un local en vivienda puede parecer una buena idea — y en muchos casos lo es —, pero no siempre es tan sencillo como parece.
Cada semana llegan personas con un local bien situado, con luz y potencial, que imaginan convertirlo en vivienda.
Convertir un local en vivienda es uno de los temas que más curiosidad despierta y, al mismo tiempo, uno de los más complejos de gestionar.
Pero el cambio de uso tiene sus normas, sus tiempos y también sus límites.
Este Proyecto en Santander que realizamos en 2018, y que podéis ver publicado en nuestra web si pincháis en el enlace, sigue muy bien posicionado y nos trae cada semana nuevas consultas. Pero hemos realizado también otros que aún no tenemos publicados. Como éste tan bonito en Getxo, con vistas al Puente Colgante.
La mayoría de las veces son personas que buscan una buena inversión, dada la escasez de la vivienda, frente a la gran oferta de locales que hay libres ahora dentro de las ciudades. De hecho, el Ayuntamiento de Getxo, tiene una normativa específica para esta gestión porque fueron muchos los locales que se quedaron sin uso en esa zona, cuando llegó el metro, y no querían tener un barrio lleno de locales vacíos para vender o alquilar. Así que lo propusieron también, como alternativa de vivienda para personas con movilidad reducida. Otras muchas veces son, directamente los mismos propietarios, poseedores de un local en planta baja con buena ubicación, los que nos llaman con la idea de transformarlo en una pequeña vivienda para ellos o como inversión.
Y aunque a simple vista parezca un proceso rápido y rentable, la realidad es que hay muchos factores que conviene conocer antes de lanzarse.
1️⃣ Lo primero: no todos los locales pueden convertirse en vivienda
El cambio de uso no depende solo de la voluntad o del diseño, sino de cumplir una serie de requisitos normativos.
Estos son los principales mínimos que se exigen en Cantabria (y en la mayoría de municipios):
- Altura libre mínima: 2,50 m en todas las estancias habitables.
- Fachada exterior: el local debe tener al menos 3 m lineales que den a espacio exterior o patio habitable.
- Ventilación e iluminación natural suficientes (no valen sótanos ni locales totalmente interiores).
- Condiciones de salubridad y accesibilidad: cumplimiento del CTE y normativa autonómica de habitabilidad.
- Compatibilidad urbanística: el planeamiento municipal debe permitir uso residencial en esa zona.
Si tu local cumple estos requisitos, el siguiente paso es iniciar el proceso técnico y administrativo: el proyecto, la licencia y, finalmente, la obra de adecuación.
💡 En muchos casos, lo más sensato es hacer primero un estudio de viabilidad para confirmar que el cambio es posible antes de invertir tiempo o dinero en el proyecto.
2️⃣ El proceso paso a paso
Convertir un local en vivienda requiere un Proyecto de Obra Mayor visado por el Colegio de Arquitectos.
Ese proyecto incluye planos, memoria, mediciones, cumplimiento de normativa, justificación energética y todos los anejos técnicos.
Después viene la solicitud de licencia municipal, y aquí es donde la mayoría de clientes se sorprenden con los plazos.
Cada Ayuntamiento tiene sus tiempos, pero en Cantabria el trámite puede tardar entre 3 y 6 meses, según la carga de trabajo municipal.
Cuando la licencia está concedida, se inicia la obra de adecuación, que suele durar entre 2 y 4 meses, dependiendo del alcance.
Finalmente, se presenta el certificado final de obra y se tramita la cédula de habitabilidad o primera ocupación.
⏳ En total, desde que se encarga el proyecto hasta que la vivienda está lista, pueden pasar entre 6 y 12 meses.
3️⃣ Costes orientativos y presupuesto realista
Hablar de precios es fundamental, porque muchos proyectos se frenan justo aquí.
Por eso prefiero explicarlo con claridad:
- Proyecto técnico y gestiones: alrededor de 6.000 € (IVA incluido).
- Tasas y visado: aproximadamente 1.000 € a 2.000 € (dependiendo del municipio).
- Obra de adecuación: suele moverse entre 1.000 y 1.300 €/m².
Estos valores pueden variar según el estado del local, las instalaciones y el nivel de acabado, pero sirven como referencia para planificar con los pies en el suelo.
En conjunto, para un local medio de unos 45 m², el proceso completo —incluyendo obra, honorarios técnicos y tasas— suele situarse entre 50.000 € y 65.000 €.
Es una inversión importante, pero en muchos casos permite revalorizar un espacio que de otro modo seguiría vacío. Y, en cualquier caso, sigue siendo un costo bastante menor que comprar una vivienda.
4️⃣ Las dificultades más comunes (y por qué muchas ideas se quedan a medias)
A veces el proyecto no avanza porque:
- El local no cumple altura o fachada mínima.
- Hay limitaciones en la comunidad de propietarios.
- Los plazos municipales se alargan más de lo previsto.
- O el cliente se desanima ante la espera y los costes acumulados.
Y es normal. La burocracia puede ser pesada, y no todos los locales son aptos.
Por eso es tan importante evaluar bien la viabilidad antes de encargar el proyecto.
5️⃣ Cómo trabajamos en Caravan Interiors
En Caravan Interiors realizamos un servicio Express de viabilidad, en el que en 72 h analizamos tu local y te confirmamos:
- Si cumple los requisitos técnicos y urbanísticos.
- Qué tipo de obra necesitaría.
- Y un presupuesto orientativo y tiempos reales del proceso completo.
Si el resultado es favorable y decides seguir adelante, ese importe se descuenta del proyecto completo.
Así sabrás desde el principio si merece la pena o no invertir en el cambio de uso.
